Zentrumsentwicklung

Aktuelles zur Phase III – Nutzungsstrategie

Die Abschlussveranstaltung der Arbeitsgruppenmitglieder fand Anfangs Dezember 2019 statt. Der Schlussbericht wurde dem Gemeinderat und der zuständigen Stelle des Kantons übergeben. Der Kanton Luzern unterstützt das Projekt mit einem namhaften Betrag im Rahmen der "Neuen Regionalpolitik" (NRP). Am 29. Februar 2020 fand ab 08.00 Uhr im Gemeindesaal eine öffentliche Informationsveranstaltung zum Abschlussbericht statt. Die Resultate wurden vorgestellt und es wurde über das weitere Vorgehen informiert. Im Anschluss wurde über die Einführung des digitalen Dorfplatzes Crossiety informiert. In der dritten Phase wurden verschiedene Nutzungsideen erarbeitet, welche in der letzten Phase nach Möglichkeit umgesetzt werden. Das Projekt-Team Gass 1911 hat sich das Ziel gesetzt rund 10 Nutzungsideen konkret umzusetzen.


Weitere Informationen zur 3. Phase sind am Schluss dieser Projektzusammenfassung zu finden.

 

Phase I - Analyse

Vom September 2015 bis Mai 2017 hat die "Arbeitsgruppe Zentrumsentwicklung" einen umfassenden Bericht zur Zentrumsentwicklung erarbeitet. Die Arbeitsgruppe hat Gespräche mit den Detaillisten, mit Grundstückbesitzern und mit den Fachbehörden geführt. Durch eine externe Firma wurde eine Marktanalyse erstellt. Bei einem öffentlichen Anlass nahmen über 100 Personen teil. Am Standort Dorf-Süd soll konkret geprüft werden, ob ein zentraler Einkaufsort mit zeit- und marktgerechter Infrastruktur möglich ist. Dazu ist der Gemeinderat mit der Grundstückbesitzerin GAB Genossenschaft in Kontakt getreten.

Im Abschlussbericht wurde eine Massnahmenliste erstellt, welche in die Themen "Einkauf und Detailhandel", "Wohnen und öffentliche Bedürfnisse" sowie "Verkehr und freie Räume" unterteilt wurde.

Der Gemeinderat unterstützt den Abschlussbericht Zentrumsentwicklung. Die weitere Umsetzung des 4-Phasen-Plans soll aktiv angegangen werden.

 

Phase II - Dorf-Idee

Die Begleitgruppe bestand aus folgenden Personen:

  • Franz Zemp, Gemeindepräsident
  • Roland Bühler, Gemeinderat Bau und Mitglied der Arbeitsgruppe Zentrumsentwicklung
  • Reto Helfenstein, Geschäftsführer und Mitglied der Arbeitsgruppe Zentrumsentwicklung
  • Walter Koch, Präsident der Arbeitsgruppe Zentrumsentwicklung
  • Helen Affentranger, Mitglied der Arbeitsgruppe Zentrumsentwicklung

 

Im zweiten Schritt ergänzten und vervollständigten Experten die vorliegenden Unterlagen (z.B. Abschlussbericht Arbeitsgruppe Zentrumsentwicklung, Richtplan Dorf, usw.). Dabei wurde das Potential und das Defizit ermittelt. Zudem wurde in der zweiten Phase die «Dorfidee bzw. Dorf-DNA» ermittelt. Die Dorfidee basiert auf der Analyse von Stärken und Schwächen des Dorfes, verbindet künftige Entwicklungen mit Tradition und Charakteristika des Standortes und dient als Grundlage für die Neugestaltung.

 

Die DNA von Buttisholz

  • Gemeinschaftlich Stark
  • Lokale Identität
  • Jung & Aktiv
  • Historisch geprägt

 

Vision: Buttisholz, das Dorf der Kreisläufe

 

Projektidee, welche weiterverfolgt werden

  • Dorfplatz der Partizipation (kurzfristig)
  • Dorfplatz der Ernährung (mittelfristig)
  • Autarkes Gass/Hirschen-Areal (langfristig)

 

Der Abschlussbericht und die Zusammenfassung des Abschlussberichtes der Phase II sind unter Downloads ersichtlich. Das Projekt wurde vom Kanton Luzern und dem Bund als NRP-Projekt mit einem Anteil von rund 50 Prozent finanziell unterstützt. Aufgrund der Feststellungen aus der Phase II können im Anschluss einzelne Nutzungsstrategien und Stossrichtungen ermittelt werden.

 

Phase III - Nutzungsstrategie

Im Jahr 2019 wurde die 3. Phase gestartet und abgeschlossen. Gemeinsam mit der Bevölkerung und den betroffenen Akteuren wurden vorgeschlagene Entwicklungsszenarien diskutiert, vertieft und verräumlicht. Daraus resultieren Stossrichtungen.

  • Kurzfristige Projektidee: Dorfplatz der Partizipation
  • Mittelfristige Projektidee: Dorfplatz der Ernährung
  • Langfristige Projektidee: Autarkes Gass/Hirschen-Areal

Die Projektleitung übernahm die Arbeitsgemeinschaft Imhof Van Wezemael Odinga AG, Luzern und Cyclo Consulting GmbH, Oberkirch. Bund und Kanton haben die 3. Phase mit 50 % der Projektkosten bzw. maximal 86'000 Franken unterstützt. Die Projektleitung wurde durch Walter Koch aus Buttisholz unterstützt.

Die Abschlussveranstaltung der Arbeitsgruppenmitglieder fand Anfangs Dezember 2019 statt. Der Schlussbericht wurde dem Gemeinderat und der zuständigen Stelle des Kantons übergeben. Der Kanton Luzern unterstützt das Projekt mit einem namhaften Betrag im Rahmen der "Neuen Regionalpolitik" (NRP). Am 29. Februar 2020 fand ab 08.00 Uhr im Gemeindesaal eine öffentliche Informationsveranstaltung zum Abschlussbericht statt. Die Resultate wurden vorgestellt und es wurde über das weitere Vorgehen informiert. Im Anschluss wurde über die Einführung des digitalen Dorfplatzes Crossiety informiert.

 

Phase IV - Umsetzung

Drei Säulen der Zentrumsentwicklung

Die Zentrumsentwicklung ist für die Gemeinde Buttisholz ein sehr wichtiges Geschäft mit grosser Tragweite. In allen Phasen der Zentrumsentwicklung wurde die Transparenz hochgehalten und die Partizipation mit den Parteien, den Stakeholdern und der Bevölkerung umgesetzt, insbesondere beim Teilvorhaben Gass 1911 bezüglich der Umnutzung der Liegenschaft Gass. Anlässlich der Gemeindeversammlung vom 8. Juni ab 19.30 Uhr in der Doppelturnhalle wird der Gemeinderat ausführlich über die Zentrumsentwicklung informieren. Es wird auch auf die Botschaft zur Gemeindeversammlung vom 08. Juni 2021 verwiesen.

 

Planung Dorfzentrum (Säule 1)

Die Gemeinde plant ein Variantenverfahren um vorwiegend die Themen Mobilität, Bus, Verkehr, Parkplätze und Freiräume im Dorfkern aktiv anzugehen. Das Ziel ist ein behördenverbindlicher Bebauungsplan, welcher im Dorfzentrum für eine bauliche Umsetzung zwingend vorgeschrieben ist. Der Perimeter für das Projekt Gass 1911 wird bewusst eng gehalten, damit die Umsetzungen der Gemeinde aus dem Variantenverfahren möglich bleiben. Dabei stehen die Chrüzschüür inklusive Areal um die Chrüzschüür im Fokus. Alles in allem ergibt dies viel Spielraum. Zurzeit erfolgt die Aufarbeitung des Verfahrens. Frühestens ab Herbst/Winter startet das eigentliche Variantenverfahren und ab Sommer 2022 soll die Weiterbearbeitung der Resultate zu einem Bebauungsplan, über den die Gemeindeversammlung letztendlich abstimmt, beginnen.

 

Projekt Gass 1911 (Säule 2)

Die ersten drei Phasen der Zentrumsentwicklung sind erfolgreich abgeschlossen worden. Dabei wurden unter Mithilfe von Fachleuten die Buttisholzerinnen und Buttisholzer miteinbezogen. Besonders in der dritten Planungsphase wurde die Nutzungsstrategie intensiv diskutiert und es sind Nutzungsideen zu Papier gebracht worden. Daraus ist von Teilnehmenden im Frühsommer 2020 die Projektidee Gass 1911 entstanden.

 

Nun geht es darum, in die Umsetzungsphase überzugehen. Nutzen wir die Chance für einen Vorwärtsschritt in der Zentrumsentwicklung, ganz im Sinne von «Wir@Buttisholz».

 

Fakten und Chronologie (was bisher geschah)

  • Konkret soll die Liegenschaft Gass mit den bestehenden Gebäuden umgenutzt und der breiten Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Über die konkreten Ideen der Initianten wird auf die Website www.gass1911.ch verwiesen. Unter der Rubrik «Häufige Fragen» wurden über 50 Antworten publiziert.

  • Der Gemeinderat unterstützt die Projektidee und das Projektteam, da die anvisierten Nutzungen der Strategie der Zentrumsentwicklung entsprechen.

  • Der Gemeinderat ist klar überzeugt, dass in den nächsten 30 Jahren das Gass-Areal nicht für gemeindeeigene Zwecke überbaut werden muss. Deshalb macht eine Zwischennutzung mit dem Ziel der Dorfbelebung bzw. Aktivierung des Dorfzentrums mit nachhaltigem Gedanken absolut Sinn.

  • Die Gemeinde übernimmt die Rolle der Ermöglicherin und macht damit das Gass-Areal für eine neue Nutzung zugänglich.

  • Die Gemeinde bleibt Eigentümerin der Liegenschaft Gass. Ein wichtiger Fakt ist, dass die Gassparzelle für die nächste Generation als strategische Reserve erhalten bleibt.

  • Der Gemeinderat steht zu 100 Prozent hinter dem Projekt Gass 1911.

  • Ohne Projekt Gass 1911 müsste die Gemeinde in den nächsten Jahren einiges an Geld für den Erhalt aller Gebäude (Gasshaus, Gassscheune, Kleinbauten) aufwenden.

  • Das Projektteam Gass 1911 besteht aus vier Personen (René Ziswiler, Irene Arnold, Agi Gehrig und Marina Fahrenbach) mit gegenseitig ergänzender Fachkompetenz. Sie wissen, was in Buttisholz möglich ist, was Buttisholz braucht und was die Bedürfnisse der Buttisholzerinnen und Buttisholzer sind.

  • Im Oktober/November 2020 vollzogene Abklärungen im Rahmen der Zentrumsentwicklung ergaben: Über den Baurechtsvertrag soll an der Frühlings-Gemeindeversammlung 2021 abgestimmt werden.

  • Involvierte und bestehende Mieter/Pächter wurden frühzeitig in den Prozess eingebunden.

  • Absichtserklärung zwischen Projektteam Gass 1911 und Gemeinde wurde am 15. Dezember 2020 unterschrieben.

  • Mietvertrag zwischen dem Projektteam Gass 1911 und der Gemeinde mit Beginn 1. Mai 2021 wurde am 1. April 2021 als Übergangslösung unterschrieben.

  • Baurechtsvertrag mit Eckwerten zwischen dem Projektteam Gass 1911 und der Gemeinde wurde mit stetigen Absprachemeetings zwischen diesen beiden Partnern ausgearbeitet. Der Entwurf liegt öffentlich auf.

  • Beratende Stimme der Controlling-Kommission zum Projekt Gass 1911 wurde ab Herbst 2020 mehrmals eingeholt. Erster Entwurf Baurechtsvertrag wurde im März 2021 vorgelegt.

  • Der gegenseitig ausgehandelte und fertige Entwurf Baurechtsvertrag wurde im April 2021 an die Parteileitungen zugestellt und liegt mit der Botschaft zur nächsten Gemeindeversammlung öffentlich auf.

  • An der Gemeindeversammlung vom 8. Juni 2021 erfolgt entgegen der bisherigen Auslegung keine Abstimmung über den Baurechtsvertrag.

  • Die Finanzaufsicht des Kantons Luzern hat den Gemeinderat Mitte April 2021 aufgefordert, keine Abstimmung aufgrund der Gemeindeordnung Buttisholz durchzuführen (Grund: Liegenschaft Gass ist in der Gemeindebuchhaltung nach dem harmonisierten Rechnungsmodell, HRM 2, Teil des Finanzvermögens. Für das Finanzvermögen muss der Gemeinderat seine Kompetenz selber wahrnehmen).

  • Meilensteine ab Juni 2021:

    • 08.06.2021    Orientierung Projekt Gass 1911 an Gemeindeversammlung
    • Sommer 2021 Gründung Stiftung
    • Sommer 2021 Unterzeichnung Baurechtsvertrag
    • Sommer 2024 Ablauf Dreijahresfrist
    • 2051            Ablauf Baurechtsvertrag
  • Ein Parkplatzkonzept erfolgt bei einer Baueingabe für die Umnutzung und Sanierung durch die Stiftung der Gass 1911. Es sind ca. 26 Parkplätze vorgesehen.

  • Der Gemeinderat müsste bei Nichtzustandekommen des Projektes Gass 1911 die veränderte Ausgangslage neu beurteilen: 1. Nutzung definieren; 2. Strategische Reserve.

  • Immobilienstrategie: Jungwacht-Stauraum wurde temporär gefunden. Eine definitive Lösung erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Kirchenrat. Beim Werkhof wird mittelfristig eine definitive Lösung in Zusammenarbeit mit dem Gewerbe angestrebt.

  • Der Gemeinderat hat sich klar für eine Gemeindeversammlung am 8. Juni 2021 ausgesprochen, damit ein Informationsaustausch zwischen dem Gemeinderat und der Bevölkerung möglich wird.

 

Vorgesehene Organisation

Eine noch zu gründende Stiftung seitens Projektteam Gass 1911 schliesst mit der Einwohnergemeinde einen Baurechtsvertrag über 30 Jahre für das eingezonte Land (Teilfläche) auf der gemeindeeigenen Parzelle Nr. 322 «Gass» ab. Dieselbe Stiftung schliesst einen Pachtvertrag für den landwirtschaftlichen, nicht eingezonten" Teil der Parzelle Nr. 322 «Gass» für ebenfalls 30 Jahre ab. Die zwei Verträge sind gegenseitig aneinandergekoppelt. In einer Unterverpachtung wird die landwirtschaftliche Fläche von der Stiftung an Agi Gehrig weiterverpachtet und durch die Agilis AG, welche seitens Projektteam Gass 1911 noch gegründet wird, bewirtschaftet. Die Agilis AG übernimmt auch den Betrieb der Gebäude und Projekte. Die Stiftung ist für die Sanierung und die Umnutzung der bestehenden Bauten verantwortlich. Es ist vom Projektteam Gass 1911 geplant, die Stiftung und die Agilis AG im Verlaufe des Sommers 2021 zu gründen. Die Gemeinde ist bewusst mit einer klaren Abgrenzung nicht im Stiftungsrat vertreten. Weiter beteiligt sich die Gemeinde auch finanziell nicht an der Stiftung, der Agilis AG oder an den zukünftigen Investitionen.

 

Inhalt Baurechtsvertrag

Es handelt sich um einen Entwurf des Baurechtsvertrages mit festen Eckwerten und Parametern, Stand Ende April 2021. Dieser Vertrag wurde zwischen dem Projektteam Gass 1911 und der Gemeinde ausgearbeitet. Der Vertragsentwurf wird zurzeit vom Grundbuchamt überprüft, ob die Vertragsbestimmungen, wie vorliegend, in das Grundbuchamt eingetragen werden können. Das Baurecht wird über 30 Jahre abgeschlossen. Der Baurechtszins beträgt jährlich 12'000 Franken. Im ersten Jahr entfällt aufgrund der Aufbauphase ein Baurechtszins. Der Baurechtszins ist indexiert, darf aber den Betrag von jährlich 12'000 Franken nicht unterschreiten. Das Baurecht besteht nur auf einer Teilfläche der Parzelle Nr. 322 «Gass». Der genaue Perimeter kann sich aufgrund des Variantenverfahrens der Gemeinde noch leicht verschieben. Das Gasshaus und die Gassscheune bleiben erhalten und sollen saniert wie auch aufgewertet werden. Der Betrieb läuft nicht über die Stiftung, sondern über eine Betriebsgesellschaft Agilis AG. Ab Vertragsabschluss übernimmt die Stiftung die volle finanzielle Verantwortung der Gebäude bzw. des Baurechtsgrundstückes. Die bestehenden Gebäude werden mit einem symbolischen Franken bewertet. Der gleiche Wert wird beim Ablauf des Baurechtes wieder berücksichtigt. Die Stiftung hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei einem Verkauf des Grundstückes nach Ablauf des Baurechtsvertrages. Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht gegenüber der Stiftung während der Dauer des Baurechtsvertrages. Für das Landwirtschaftsland (ca. 6'200 Quadratmeter) wird ein separater Pachtvertrag zu Gunsten der Stiftung mit der gleichen Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossen. Der Baurechtsvertrag und der Pachtvertrag werden aneinandergekoppelt. Die Stiftung kann nur mit Zustimmung des Gemeinderates Grundpfandrechte aufnehmen. Feste und dauernde Parkplätze für den Normalbetrieb sind auf der eigenen Parzelle zu realisieren. Bei speziellen Anlässe können die Parkplätze der Gemeinde mitgenutzt werden, wie dies auch bei allen anderen Veranstaltungen schon immer der Fall war. Die Bauten und Anlagen werden wie gesehen übernommen. Verantwortlich für die Versicherungsabdeckung ist die Baurechtsnehmerin. Für Baubewilligungen muss vorgängig die Zustimmung des Gemeinderates eingeholt werden. Die nötigen Erschliessungsrechte werden sich gegenseitig eingeräumt. Die Beurkundungs- und Grundbuchgebühren werden geteilt.

 

Heimfall

Die Regelung des Heimfalls ist die grosse Herausforderung des Baurechtsvertrages. Der Heimfall regelt, zu welchem Preis das Grundstück mit dem Gebäude nach Ablauf der Vertragsdauer an die Gemeinde als Baurechtsgeberin übergeben wird. Aus Sicht beider Vertragspartner konnte eine gute Lösung gefunden werden. Der Heimfallbetrag wird nur auf Investitionen in Gebäude und den dazugehörigen Planungskosten berechnet. Bei den Investitionen wird je nach Art der Investition mit verschiedenen Abschreibungsfristen gerechnet (z.B. BKP 21 Rohbau 1 = 70 Jahre, BKP 23 Elektroanlagen = 25 Jahre oder BKP 25 Sanitäranlagen = 25 Jahre, usw.). Nach einer Investition nimmt somit der Heimfallbetrag Jahr für Jahr ab. Allfällige Grundpfandverschreibungen bei der Aufnahme von Fremdkapital seitens Baurechtsnehmerin dürfen den Betrag der Heimfallentschädigung nicht übersteigen. Die maximale Heimfallsentschädigung wurde auf 1.7 Millionen Franken bei einem vorzeitigen Heimfall bzw. maximal auf 1.2 Millionen Franken bei einem ordentlichen Heimfall nach 30 Jahren, unabhängig grösserer Investitionen, fixiert. Dem würde ein hoher Gegenwert der sanierten Gebäude gegenüberstehen. Kommt es in den ersten zwanzig Jahren ab Vertragsabschluss zum vorzeitigen Heimfall, reduziert sich die Heimfall-Entschädigung an die Stiftung. Der Abschlag beträgt zusätzlich im ersten Jahr 40 Prozent der Heimfallentschädigung und reduziert sich jährlich um 2 Prozent. Sollte die Stiftung die notwendigen Mittel in Millionenhöhe innert drei Jahren nicht beschaffen können, erfolgt eine Rückgabe des Gass-Areals ohne Kostenfolge an die Gemeinde.

 

Bericht und Empfehlung Controlling-Kommission

Die Controlling-Kommission wurde bereits früh in das Projekt Gass 1911 miteinbezogen. Seit diesem Zeitpunkt wurde das Projekt verfeinert und konkretisiert. Die Aufgabe der Controlling-Kommission ist, das Projekt auf die finanziellen Risiken sowie auch auf die strategische Einbindung in die Gemeinde Buttisholz für die nächsten Jahre zu prüfen. Der Entwurf des Baurechtsvertrages wurde eingesehen, überprüft und in diversen Punkten angepasst.

 

Aus der Sicht der Controlling-Kommission ist das Projekt in allen oben erwähnten Punkten vertretbar. Das finanzielle Risiko für die Gemeinde Buttisholz ist gering. Aus strategischer Sicht passt das Projekt zum aktuellen Zeitpunkt in die Zentrumsentwicklung. Die nachhaltige Zentrumsentwicklung wird mit dem Projekt Gass 1911 nicht verbaut, sondern aufgewertet. Dies ist ein Mehrwert für die Bevölkerung und bleibt für die nächste Generation erhalten.

 

Aus den oben genannten Gründen steht die Controlling-Kommission positiv zum Baurechtsvertrag wie auch zum gesamten Projekt Gass 1911.

 

Wir@Buttisholz (Säule 3)

«Wir@Buttisholz» ist der neue Slogan für jegliche Ideen, neue Aktivitäten sowie Umgestaltungen rund um den Hirschenplatz bzw. das Dorfzentrum und allgemein in Buttisholz. Mit «Wir@Buttisholz» soll der Zusammenhalt im Dorf visualisiert und gefördert werden. Die Bevölkerung ist der wichtigste Pfeiler eines Dorfes. «Wir@Buttisholz» wird uns die nächsten Jahre begleiten. Der Slogan wurde durch die Mitglieder einer Arbeitsgruppe aus der dritten Phase der Zentrumsentwicklung im Jahr 2019 entworfen. Neue Anlässe im Dorfzentrum werden durch die Gemeinde finanziell unterstützt.

 

Information anlässlich Gemeindeversammlung

Der Gemeinderat hat sich klar für eine Gemeindeversammlung am 8. Juni 2021 ausgesprochen, damit ein Informationsaustausch zwischen dem Gemeinderat und der Bevölkerung möglich wird. Der Entwurf des Baurechtsvertrags liegt ab sofort auf der Gemeindeverwaltung zur Einsichtnahme auf. Er kann  auch auf der Website www.buttisholz.ch unter der Rubrik «Gemeindeversammlung» eingesehen werden.

 

Kurzvideo zur Zentrumsentwicklung

Kurzvideo zum Baurechtsvertrag Gass 1911